Mieteinnahmen versteuern: Hinweise und Tipps
Eine Immobilie in guter Lage ist ein hervorragendes Investment, um das Kapital vor einem Wertverlust über die Jahre hinweg zu schützen und lukrative Mieteinnahmen zu erzielen. Immobilienbesitzer sollten beachten, dass sie die Einnahmen aus der Miete laut § 21 des Einkommensteuergesetzes versteuern müssen. Sie werden aus steuerlicher Hinsicht wie Lohn und Gehalt behandelt.
Nach dem Einkommensteuergesetz werden sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angesehen und werden in der Steuererklärung in der Anlage V angegeben. Wie hoch letztlich der Steuersatz ist, richtet sich nach dem Steuersatz des Vermieters. Sollte das vermietete Objekt zu finanziellen Verlusten führen, senkt dies die steuerliche Belastung bezüglich anderer Einkünfte. Sind die Verluste allerdings von Dauer, kann der Fiskus dem Vermieter „Liebhaberei“ vorwerfen. In diesem Fall sollte ein Steuerberater konsultiert werden.
Mieteinnahmen versteuern und Steuerersparnisse sichern
Auf den ersten Blick mag es ärgerlich erscheinen, dass für die Mieteinnahmen Steuern anfallen. Darüber hinaus muss der Vermieter Geld in das Objekt für seinen Werterhalt stecken. Doch hierbei darf nicht vergessen werden, dass sich die Steuerlast durch diverse Posten minimieren lässt:
- Abschreibungen: Für eine vermietete Immobilie kann 50 Jahre lang ein Abschreibungssatz von 2-2,5 % des Gebäudewertes geltend gemacht werden. Wie hoch der Abschreibungssatz genau ist, hängt vom Alter des Gebäudes ab und ob es denkmalgeschützt ist.
- Schuldzinsen: Vermieter können das Darlehen für das Mietobjekt steuerlich geltend machen. Jedoch trifft dies nur auf die Zinszahlungen und nicht auf die Tilgung zu.
- Werbungskosten: Laufende Kosten wie Reparaturarbeiten, Maklergebühren, Erhaltungskosten usw. fallen unter die Werbungskosten. Sie mindern die Mieterträge und können in der Steuererklärung Eingang finden.
Beachtenswert sind darüber hinaus die grundsätzlich geltenden steuerlichen Freibeträge. Hierfür zieht der Fiskus den Grundfreibetrag heran. Für Einzelpersonen beträgt er 2018 9.000 Euro pro Jahr. Bei Verheirateten beläuft er sich auf 18.000 Euro pro Jahr. Bis zu dieser Grenze sind alle Einnahmen steuerfrei. Sobald die Summe aus allen Einnahmen – beispielsweise Gehalt + Mieteinnahmen – diesen Betrag überschreitet, entsteht eine steuerliche Entlastung.
Mieteinnahmen versteuern: dies gibt es zu beachten
In dem Jahr, in dem die Mieteinnahme erfolgte, wird sie versteuert. Zahlt der Mieter Bar oder per Scheck, zählt das Datum des Posteingangs. Handelt es sich um eine Überweisung auf ein Konto, gilt der Zeitpunkt des Zahlungseingangs. Sollten die Zahlungen regelmäßig zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar eintreffen, tritt die wirtschaftliche Zugehörigkeit bei der Versteuerung in Kraft. Ein weiterer wichtiger Punkt für den Vermieter ist, dass er alle Belege oder Rechnungsnachweise bezüglich der Immobilie sammeln muss. Nur auf diese Weise kann er sie als Werbungskosten absetzen. Wenn die Immobilie leer steht, ist dieser Tipp ebenfalls bedeutsam. So kann ein Vermieter einen Leerstand steuerlich geltend machen, sollte er in dieser Zeit sich tatsächlich aktiv um einen Mieter bemühen. So kann er Kosten für den Makler, die Zeitungsinserate, Fahrtkosten und Vergleichbares steuerlich absetzen.